Encombrants en copropriété : parties communes et caves, ce que peut faire le syndic

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété distingue deux choses. Les parties communes sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, ou de plusieurs d’entre eux : le hall, les couloirs, les escaliers, les cours, les locaux de service. Chaque copropriétaire en use librement, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble. Les parties privatives, elles, appartiennent à un seul copropriétaire. Une cave est en général privative, rattachée à un lot, mais c’est le règlement de copropriété qui le dit, immeuble par immeuble, et qui fixe les conditions d’usage des espaces communs.

Le syndic est chargé de faire appliquer ce règlement et les décisions de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. D’où une ligne de partage simple : dans les parties communes, c’est à lui d’agir ; dans une cave privative, il ne peut pas décider à la place du propriétaire.

Un vélo garé à demeure sur un palier, des sacs dans le local à poubelles, un meuble laissé dans la cour : l’ADIL de l’Isère rappelle que ces usages privatifs d’un espace commun constituent une violation du règlement de copropriété. La réponse se construit par étapes.

• Le rappel. L’ANIL indique qu’en cas d’encombrement des parties communes, le syndic adresse un courrier de rappel des règles. Quand on ignore à qui appartient l’objet, un avis daté, affiché dans le hall, laisse au propriétaire le temps de se manifester.
• La mise en demeure. Si l’auteur est connu, le syndic le met en demeure de respecter le règlement, en fixant un délai. Si l’occupant est locataire, son bailleur copropriétaire répond des troubles qu’il cause.
• Le juge. Si rien ne bouge, le syndic peut saisir le juge des référés, qui peut condamner le copropriétaire à libérer les lieux sous astreinte. Pour une demande en référé, le décret du 17 mars 1967 dispense le syndic de l’autorisation de l’assemblée générale qu’il lui faut d’ordinaire pour agir en justice.

Personne ne se fait justice soi-même : un copropriétaire ne peut pas enlever de sa propre initiative les objets d’un voisin. Selon la même ADIL, la Cour de cassation exige d’abord une mise en demeure du fautif, puis l’autorisation du juge. Si le syndic ne réagit pas, un copropriétaire gêné peut agir seul en justice.

Dans le Val-de-Marne comme à Paris, les secours relèvent de la brigade de sapeurs-pompiers de Paris. Son dépliant de prévention demande de ne pas encombrer les balcons et les couloirs : les objets déposés dans les espaces de circulation favorisent la propagation du feu et gênent l’évacuation. Le même document rappelle que le propriétaire, les copropriétaires et le syndic doivent faire vérifier au moins une fois par an les installations de détection, de désenfumage et de ventilation, et s’assurer que les portes coupe-feu fonctionnent.

Un carton calé contre une porte coupe-feu, au bout d’un couloir de caves où l’on passe rarement, va contre ces deux consignes. L’argument est à rappeler dans le courrier aux occupants : il parle plus qu’un article du règlement.

Quand l’assemblée générale a voté des travaux dans les sous-sols, sur les réseaux, l’étanchéité ou la structure, le chantier passe souvent par les caves. La loi prévoit ce cas. Un copropriétaire ne peut pas faire obstacle à l’exécution de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale, même sur ses parties privatives, dès lors que l’usage de son lot n’en est pas altéré de manière durable. Les travaux qui demandent l’accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant leur début, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. L’indemnité due à un copropriétaire du fait de ces travaux est à la charge du syndicat.

Cela ne donne pas au syndic le droit de vider une cave : le copropriétaire la libère, ou la fait libérer, et reste maître de ce qui part. Huit jours suffisent pour ouvrir une porte, rarement pour trier des années de cartons. Prévenez donc bien avant, par un courrier qui donne la date du chantier, les caves concernées et ce qui doit être dégagé : la cave entière, ou un passage le long d’un mur.

Si le copropriétaire est décédé, joignez ses héritiers ou le notaire chargé de la succession. Tant que celle-ci n’est pas partagée, le contenu de la cave appartient ensemble à tous les héritiers : rien n’en sort sans leur accord. Voir la page débarras de succession.

Le service des encombrants n’enlève que ce qui est déposé sur le trottoir, au jour ou à l’heure prévus. Dans le Val-de-Marne, ses règles changent avec la taille de l’immeuble. Deux exemples relevés sur les sites des villes :

• à Villejuif, les immeubles de plus de 20 logements ont une collecte tous les mercredis, sans rendez-vous, avec un dépôt la veille au soir ; en dessous, c’est sur rendez-vous ;
• à Choisy-le-Roi, le seuil est de 50 logements : collecte les 1er et 3e mardis du mois au-delà, rendez-vous gratuit en dessous.

Afficher ce calendrier dans le hall, avec ce qui n’est pas pris, fait gagner du temps à tout le monde : les deux villes refusent par exemple les appareils électriques et les produits toxiques, et Choisy-le-Roi les gravats, qui vont en déchèterie. Un meuble sorti la veille du passage ne reste pas une semaine dans la cour.

Ce qui est posé sur la voie publique en dehors de la collecte est un dépôt sauvage. Service Public indique une amende forfaitaire de 135 €, portée à 375 € au-delà de 45 jours. Le guide des déchèteries et encombrants du Val-de-Marne donne les règles commune par commune, et celui sur l’enlèvement des encombrants compare la collecte et le débarras.

Une entreprise de débarras prend le relais quand le volume ou l’accès dépassent ce que la collecte permet : une cave pleine au deuxième sous-sol, plusieurs caves à libérer avant le même chantier, le logement d’un copropriétaire décédé. Elle travaille pour la personne qui décide, c’est-à-dire le copropriétaire pour sa cave, ou les héritiers pour un lot en succession.

Marcel Débarras, basé dans le Val-de-Marne, vide une cave seule, sans le reste du logement. Le syndic peut transmettre le numéro aux copropriétaires concernés, sans engagement de sa part. La visite est gratuite ; un devis est établi ensuite sur demande, et chaque copropriétaire décide pour sa cave. Donnez la date des travaux dès le premier appel : la visite et l’enlèvement s’organisent à partir d’elle. À titre indicatif et sans valeur contractuelle, le débarras part de 35 € le m³ en accès standard et de 45 € le m³ en accès difficile, avec un prix définitif donné après la visite.

La page débarras de cave décrit l’intervention, et la page partenaires s’adresse aux syndics et aux autres professionnels de l’immobilier.