Fin de bail commercial : l’état des lieux de sortie et le local à rendre vide

L’article L145-40-1 du Code de commerce impose un état des lieux à trois moments : quand le locataire prend possession des locaux, lors d’une cession du droit au bail ou du fonds, et lors de la restitution des locaux. Il est établi contradictoirement et à l’amiable, par le bailleur et le locataire ou par un tiers qu’ils mandatent. Il est joint au bail ou, à défaut, conservé par chacun.

Si l’état des lieux ne peut pas se faire ainsi, parce qu’une partie ne vient pas ou que l’accord est impossible, la partie la plus diligente fait appel à un commissaire de justice. Le texte parle encore d’« huissier de justice », profession qui a fusionné en 2022 dans celle de commissaire de justice. Ses frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le même article contient une règle qui pèse sur le bailleur. S’il n’a pas fait toutes diligences pour que l’état des lieux ait lieu, il ne peut pas invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil. Selon cette présomption, le locataire qui est entré sans état des lieux est réputé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels.

Tout part de la date de départ. Le locataire qui veut partir à la fin d’une période triennale donne congé au moins six mois avant son expiration, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception. Bailleur et locataire peuvent aussi mettre fin au bail à tout moment, d’un commun accord. Service Public Entreprendre conseille alors de signer un acte qui fixe la date de libération des locaux ; cet acte peut aussi régler le solde des loyers et des charges et le sort du dépôt de garantie.

Une fois la date connue, le calendrier se construit à rebours :

• convenir avec le bailleur du jour de l’état des lieux de sortie, qui se fait à la restitution des locaux ;
• relire le bail, ses avenants et l’état des lieux d’entrée ;
• décider de ce qui part et de ce qui reste, et le noter ;
• réserver l’évacuation quelques jours avant l’état des lieux, pour garder du temps pour les dernières vérifications.

La remise des clés se fait en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. C’est d’elle que part le délai de restitution du dépôt de garantie.

Le principe vient du Code civil. Quand un état des lieux a été fait à l’entrée, le locataire rend les locaux tels qu’il les a reçus, suivant cet état, sauf ce qui a péri ou s’est dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730). Sans état des lieux d’entrée, il est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (article 1731).

Le bail peut préciser le reste : les travaux à la charge de chacun, le sort des aménagements faits pendant la location, l’obligation ou non de remettre le local dans son état d’origine. Ces clauses changent d’un bail à l’autre. Ce sont elles qu’il faut relire en premier, avant de chiffrer quoi que ce soit.

Le Code de commerce fixe toutefois des limites aux dépenses que le bail peut mettre à la charge du locataire. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014, l’article R145-35 du Code de commerce interdit de faire supporter au locataire les dépenses de grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Il en va de même des travaux destinés à remédier à la vétusté ou à mettre le local en conformité, lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations. En cas de désaccord sur une clause, un avocat ou un notaire dira ce qu’elle impose vraiment.

Rendre un local vide ne veut pas dire tout sortir sans distinction. Avant la visite d’un prestataire, faites la liste de ce qui se trouve sur place :

• ce qui appartient au bailleur et reste en place : les équipements mentionnés au bail ou à l’état des lieux d’entrée, les compteurs ;
• ce qui ne vous appartient pas : le matériel loué, à rendre à son propriétaire ;
• ce que reprend un successeur ou un repreneur, de préférence avec un accord écrit ;
• ce qui part : mobilier, stock, enseignes, archives à détruire, déchets.

Les archives demandent un tri avant l’évacuation. Comptabilité, contrats et dossiers du personnel se conservent chacun selon sa propre durée, que votre expert-comptable connaît. Retirez aussi les ordinateurs, disques et autres supports qui contiennent des données.

Les déchets du local restent sous la responsabilité de l’entreprise jusqu’à leur élimination ou leur valorisation finale, même quand elle les confie à un tiers. Le guide des déchèteries professionnelles du Val-de-Marne explique pourquoi les déchèteries publiques refusent les professionnels, et où déposer à la place.

La loi du 26 mai 2026 a encadré la restitution du dépôt de garantie dans le bail commercial. L’article L145-40 du Code de commerce prévoit désormais que les sommes versées en garantie sont rendues dans un délai raisonnable, qui ne peut pas dépasser trois mois à compter de la remise des clés. Le bailleur peut en déduire les sommes qui lui restent dues, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Pour les autres garanties, comme une caution bancaire, il dispose de six mois.

Selon Service Public Entreprendre, ces règles valent pour les baux signés ou renouvelés depuis le 28 mai 2026. Pour les baux qui étaient déjà en cours le 26 mai 2026, elles s’appliquent quand les clés sont rendues à partir du 26 août 2026. En dehors de ces cas, la loi ne fixe pas de délai maximal, et c’est souvent le bail qui en prévoit un.

Un local rendu vide, à la date convenue, avec un état des lieux de sortie signé par les deux parties, laisse peu de place aux retenues contestées.

La date de l’état des lieux arrive souvent plus vite que prévu. Deux contraintes pratiques pèsent sur l’évacuation. La première est le stationnement : le camion doit pouvoir se garer près de la porte, ce qui demande parfois une autorisation de la mairie, plusieurs semaines à l’avance. Le guide sur l’autorisation de stationnement pour un débarras explique la démarche. La seconde tient au bâtiment : horaires, badge, monte-charge, règles du gestionnaire de l’immeuble ou de la zone d’activité.

Pour un local professionnel, Marcel Débarras, basé dans le Val-de-Marne, étudie chaque demande au cas par cas, après une visite gratuite sur place. C’est cette visite qui permet de dire si le chantier peut être pris en charge, et à quelles conditions. Donnez dès le premier appel la date de l’état des lieux, la commune et la surface approximative du local. À titre indicatif et sans valeur contractuelle, le débarras part de 35 € le m³ en accès standard et de 45 € le m³ en accès difficile ; le prix définitif est donné après la visite. La page débarras pour les professionnels détaille la démarche, et les gestionnaires de locaux trouveront sur la page partenaires comment travailler ensemble.