Succession vacante : qui vide le logement quand personne n’hérite ?

Une succession vacante est une succession que personne ne prend en charge. Le Code civil distingue trois cas (article 809) :

• personne ne se présente pour la réclamer, et aucun héritier n’est connu ;
• tous les héritiers connus y ont renoncé ;
• six mois après le décès, les héritiers connus n’ont ni accepté ni renoncé.

Le deuxième cas est le plus courant quand la succession comporte surtout des dettes. Une renonciation ne suffit pourtant pas à rendre la succession vacante. Service Public le rappelle : quand un héritier renonce, ce sont ses propres descendants qui héritent à sa place, et ils doivent à leur tour accepter ou renoncer. La succession ne devient vacante qu’au bout de la chaîne, quand il ne reste plus personne pour l’accepter.

La vacance n’est pas automatique pour autant. Il faut qu’un juge du tribunal judiciaire confie la succession à un curateur : le service du Domaine, qui dépend de la Direction générale des finances publiques (article 809-1). La demande peut venir d’un créancier, d’un notaire, du ministère public ou de toute autre personne intéressée. Tant que ce curateur n’est pas nommé, le contenu du logement reste en attente : ni les héritiers qui ont renoncé ni le propriétaire des murs ne peuvent en disposer.

La renonciation se fait par un formulaire adressé ou déposé au greffe du tribunal judiciaire du dernier domicile du défunt, ou auprès d’un notaire. Celui qui renonce est considéré comme n’ayant jamais été héritier : il ne reçoit aucun bien et ne paie aucune dette. Seule exception, un ascendant ou un descendant peut être appelé à participer aux frais d’obsèques, selon ses moyens.

Pendant les quatre mois qui suivent le décès, personne ne peut obliger un héritier à choisir. Ensuite, un créancier, comme le propriétaire qui attend ses loyers, peut le sommer de se décider : l’héritier a alors deux mois, faute de quoi il est considéré comme ayant accepté.

Pour le logement, trois précautions découlent de ces règles.

• Avant de choisir, ne vendez et ne donnez rien de ce qui s’y trouve : vendre un bien de la succession vaut acceptation pure et simple, avec les dettes. Les gestes de simple conservation, comme fermer l’eau et le gaz ou payer un loyer urgent, restent possibles. Le guide peut-on vider une maison avant la succession détaille ces gestes.
• Une fois la renonciation faite, vider l’appartement et payer le débarras ne vous reviennent plus.
• Les papiers et les souvenirs restent dans le logement : selon l’administration, seul le curateur peut inventorier les meubles, même sans valeur, car les effets personnels peuvent contenir un testament. Si vous tenez à des photos ou à des lettres, dites-le au notaire ou au curateur plutôt que de les emporter.

Quand personne ne remplit les conditions pour reprendre le bail, comme le conjoint, le partenaire de Pacs ou un proche qui vivait avec le locataire depuis au moins un an, la loi de 1989 prévoit que le bail est résilié de plein droit par le décès (article 14). Le logement n’est pas libre pour autant : il contient des biens qui appartiennent à la succession.

La Direction générale des finances publiques est nette sur ce point : le bailleur n’est autorisé ni à entrer dans le logement sans autorisation, ni à le débarrasser. La marche à suivre est la suivante.

• Vérifier si la succession est déjà gérée par le Domaine. Le portail des successions vacantes, sur impots.gouv.fr, comporte un moteur de recherche qui indique en temps réel le service chargé du dossier.
• Sinon, demander au tribunal judiciaire du dernier domicile du défunt de nommer un curateur. Le propriétaire, créancier des loyers impayés, fait partie des personnes qui peuvent présenter cette requête (article 809-1).
• Une fois le Domaine nommé, le saisir en lui donnant toutes les informations utiles, pour qu’il organise au plus tôt une intervention dans le logement, recueille les documents et dresse l’inventaire. Puis lui déclarer sa créance, ce que le portail permet de faire en ligne.

Pour le Val-de-Marne, le service compétent est le pôle d’Île-de-France de gestion des patrimoines privés. L’administration cite une autre possibilité : le cantonnement des meubles, autorisé par le juge après un inventaire dressé par un commissaire de justice, dont il faut ensuite informer le Domaine.

Aucun texte ne fixe le délai dans lequel le logement sera libéré : posez la question au service chargé du dossier. L’ADIL du Val-de-Marne conseille gratuitement les propriétaires sur ces démarches.

Dès sa nomination, le curateur fait dresser un inventaire estimatif des biens, article par article, par un commissaire de justice, un notaire ou un fonctionnaire assermenté (article 809-2). Les créanciers lui déclarent ce qui leur est dû.

Pendant les six mois qui suivent le décès, ses pouvoirs sont limités : actes de conservation et de surveillance, administration provisoire, vente des biens périssables (article 810-1). Ensuite, il vend les biens, meubles ou immeubles, jusqu’au paiement des dettes, ainsi que les biens dont la conservation est difficile ou coûteuse, même si leur vente n’est pas nécessaire pour payer les dettes (article 810-2). Lui seul paie les créanciers, dans la limite de ce que rapporte la succession (article 810-4).

C’est donc le curateur qui décide du sort des meubles, y compris de ceux qui n’ont aucune valeur, et du moment où le logement peut être libéré.

Si le défunt était propriétaire, le curateur gère aussi le logement lui-même et peut le vendre. En copropriété, le syndicat des copropriétaires déclare les charges impayées au curateur, comme tout créancier. La loi du 7 avril 2026 a assoupli ce travail : le curateur n’a plus à attendre que la vente des meubles se révèle insuffisante pour vendre un immeuble, il peut confier à un mandataire la signature de l’acte de vente, et certaines publicités peuvent aussi se faire sur le site internet du Domaine, en plus de la presse.

Selon l’administration, les dossiers sont clôturés quand les dettes dépassent les biens ; dans le cas contraire, le solde est consigné et revient à l’État au bout de 30 ans.

Dans une succession vacante, personne d’autre que le curateur ne peut faire vider le logement : ni la famille qui a renoncé, ni le propriétaire des murs, ni le gardien de l’immeuble. Une entreprise de débarras qui interviendrait sur la seule demande du bailleur ferait disparaître des biens que la loi confie au curateur, y compris des papiers sans valeur marchande.

La situation change dès qu’un héritier, même éloigné, accepte la succession : ce sont alors les héritiers acceptants qui gèrent le logement. Le guide pour vider le logement d’un proche après un décès reprend les étapes, et la page débarras de succession explique comment se passe l’intervention.

Marcel Débarras, basé dans le Val-de-Marne, vient voir le logement gratuitement avant de donner un prix, avec la personne qui détient les clés. À titre indicatif et sans valeur contractuelle, le débarras part de 35 € le m³ en accès standard et de 45 € le m³ en accès difficile. Les notaires, les commissaires de justice et les agences qui ont un logement à faire vider trouveront sur la page partenaires comment travailler ensemble.