Abandon de logement par le locataire : la procédure de reprise, et ses meubles

Tant que la procédure n’a pas abouti, le propriétaire ne reprend pas le logement, et le sort des meubles laissés sur place revient au juge. Service Public le dit simplement : le propriétaire ne peut reprendre possession du logement « qu’après avoir respecté certaines règles ». En pratique, c’est le commissaire de justice qui entre dans les lieux, au cours de la procédure, même si l’appartement paraît déserté.

Un départ sans nouvelles ne suffit donc pas à reprendre les lieux. Le préavis du locataire ne court qu’à partir de la réception de sa lettre de congé, de la signification d’un acte de commissaire de justice ou de la remise du congé en main propre. Sans congé, c’est au terme de la procédure décrite plus bas que le juge constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux.

Cette situation ne doit pas être confondue avec « l’abandon du domicile » dont parle l’article 14 de la même loi. Ce texte vise le locataire qui part en laissant des proches dans le logement : son conjoint, son partenaire de Pacs, ou certaines personnes qui vivaient avec lui depuis au moins un an. Le bail continue alors à leur profit. Sans ces personnes, le même article prévoit que l’abandon du domicile résilie le bail de plein droit. Service Public n’en indique pas moins que le propriétaire d’un logement loué vide, dont le locataire semble parti pour de bon, ne peut le reprendre qu’après avoir suivi les règles décrites ici : un professionnel du droit dira comment ces deux articles s’appliquent à votre cas. L’article 14 traite du décès du locataire, un cas détaillé dans le guide sur le délai pour vider un logement après un décès.

L’article 14-1 de la loi de 1989 ouvre la procédure « lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants ». Le texte ne dresse aucune liste de ces éléments. Leur sérieux est apprécié par le commissaire de justice, puis par le juge.

Le propriétaire charge un commissaire de justice de signifier au locataire une mise en demeure de justifier qu’il occupe bien le logement. Si des loyers sont impayés, cette mise en demeure peut figurer dans le commandement de payer. Le locataire dispose alors d’un mois pour répondre.

Pendant ce mois, rien ne change pour le logement : il reste fermé, et ce qu’il contient reste en place.

Si la mise en demeure reste sans réponse un mois après sa signification, le commissaire de justice peut entrer dans le logement pour constater son état d’abandon. Il ne le fait pas seul. Deux témoins l’accompagnent : en priorité le maire, un conseiller municipal ou un agent municipal habilité, avec un représentant de la police ou de la gendarmerie ; en dernier recours, deux personnes majeures sans lien avec le commissaire de justice ni avec le propriétaire.

Il dresse un procès-verbal d’abandon. S’il reste des biens, il en fait l’inventaire et indique s’ils paraissent avoir une valeur marchande. Ce procès-verbal accompagne ensuite la demande adressée au juge.

Le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection du lieu où se trouve le logement, par une requête déposée ou adressée au greffe. Datée et signée, elle est accompagnée du bail et du procès-verbal du commissaire de justice. Elle peut aussi demander que le locataire soit condamné à payer les sommes dues.

Le juge a deux réponses possibles.

• Si l’abandon est établi, il rend une ordonnance qui constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux.
• S’il rejette la requête, le propriétaire ne peut pas contester cette décision. Il lui reste la procédure ordinaire de résiliation du bail et d’expulsion.

L’ordonnance doit être signifiée au locataire par un commissaire de justice dans les deux mois qui suivent sa date. Passé ce délai, elle n’est plus valable. Le locataire dispose ensuite d’un mois pour la contester, et elle ne peut pas être exécutée pendant ce mois. Service Public signale enfin qu’une demande jugée abusive peut valoir au propriétaire une amende civile allant jusqu’à 10 000 €.

Sans contestation, le commissaire de justice reprend les lieux. Il dresse un procès-verbal de reprise, en présence d’un serrurier et de témoins.

Pour les biens restés sur place, la loi confie la décision au juge. Celui-ci peut autoriser la vente aux enchères publiques de certains biens, et déclarer abandonnés les autres, après un délai d’un mois, compté à partir de la signification de l’ordonnance, laissé au locataire pour venir les retirer. Le produit d’une vente, une fois déduits les frais et les sommes dues au propriétaire, revient à l’ancien locataire, par l’intermédiaire de la Caisse des dépôts et consignations.

Les papiers et documents personnels suivent une règle à part. Le commissaire de justice les place sous enveloppe scellée et les conserve pendant deux ans. Ils ne font donc pas partie de ce qui sera évacué.

La question du débarras ne se pose qu’à ce moment-là, pour ce que le juge a déclaré abandonné et une fois le délai écoulé. En cas de doute sur ce qui peut partir, le commissaire de justice qui a suivi le dossier reste l’interlocuteur.

La procédure de constat d’abandon décrite ici vise le logement loué vide. Pour un logement meublé ou un bail mobilité, Service Public indique que le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du lieu du logement, pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion, par exemple pour loyers impayés.

Dans ce cas, le mobilier du propriétaire, listé dans l’inventaire joint au bail, reste en place. Ce sont les affaires personnelles du locataire qui posent question, et un professionnel du droit indiquera comment elles sont traitées dans ce cadre.

Une fois les lieux repris et les biens abandonnés évacués, le logement se prépare comme après n’importe quel départ : il doit être vide, cave et box compris s’ils sont loués avec lui. Le guide pour rendre un logement vide à l’état des lieux rappelle ce que recouvre un logement vide.

Pour vider un logement, une entreprise de débarras vient le voir avant de donner un prix. Marcel Débarras, basé dans le Val-de-Marne, fait cette visite gratuitement, avec la personne qui détient les clés. À titre indicatif et sans valeur contractuelle, le débarras part de 35 € le m³ en accès standard et de 45 € le m³ en accès difficile ; le prix définitif est donné après la visite. La page débarras d’appartement décrit le déroulé, et les professionnels qui ont régulièrement des logements à faire vider trouveront sur la page partenaires comment travailler ensemble.