Congé pour vente : les délais du locataire et le logement à rendre vide

Dans un logement loué vide, le propriétaire ne peut mettre fin au bail qu’à son échéance, et pour trois motifs seulement : vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire à ses obligations. C’est l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour être valable, le congé pour vente doit :

• vous parvenir au moins six mois avant l’échéance du bail. Service Public donne un exemple : pour une échéance au 20 septembre, la lettre doit être reçue au plus tard le 20 mars ;
• être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, signifié par un commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple courriel ne suffit pas ;
• indiquer le motif et, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente, annexes louées comprises, comme une place de parking ;
• décrire le logement et reproduire les cinq premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15, qui décrivent l’offre faite au locataire ;
• être accompagné d’une notice d’information sur les obligations du propriétaire et les recours du locataire.

Si le propriétaire a acheté le logement alors que vous l’occupiez, des délais particuliers s’appliquent. Quand l’échéance du bail tombe moins de trois ans après l’achat, il ne peut donner congé pour vendre que pour l’échéance suivante, celle du premier renouvellement ou de la première reconduction.

Le congé pour vente vaut offre de vente à votre profit. Vous êtes prioritaire sur tout autre acheteur, au prix et aux conditions indiqués dans la lettre. S’il y a plusieurs locataires, chacun dispose de ce droit.

L’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Pour l’accepter, répondez au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, en précisant si vous comptez emprunter. Vous avez ensuite deux mois pour signer l’acte de vente, ou quatre mois si vous demandez un prêt immobilier, et le préavis est prolongé jusqu’à la fin de ce délai.

L’offre est considérée comme refusée si vous la refusez, si vous ne répondez pas dans les deux mois, ou si vous faites une contre-proposition que le propriétaire n’accepte pas.

Deux situations sont à connaître :

• le droit de préemption ne s’applique pas si un parent du propriétaire, jusqu’au troisième degré, achète le logement pour l’habiter au moins deux ans ;
• si le logement est finalement vendu moins cher, ou à de meilleures conditions que celles du congé, le notaire doit vous les notifier, à peine de nullité de la vente, quand le propriétaire ne l’a pas fait. Cette notification vaut nouvelle offre, valable un mois.

Recevoir un congé ne vous oblige pas à rester six mois. Selon Service Public, le locataire peut partir à tout moment pendant le préavis donné par le propriétaire, et ne doit le loyer et les charges que jusqu’à la remise des clés. L’article 15 de la loi le dit ainsi : quand le congé vient du propriétaire, le locataire ne doit le loyer et les charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux ; c’est quand le locataire donne lui-même congé qu’il les doit pour tout le préavis.

En pratique, prévenez le propriétaire par écrit de la date de votre départ, pour fixer avec lui celle de l’état des lieux de sortie.

Si vous n’achetez pas, la date limite est en revanche ferme. La loi prévoit qu’à l’expiration du préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente perd tout titre d’occupation sur le logement. Vous devez donc l’avoir quitté au plus tard le dernier jour du préavis. Si vous craignez de ne pas trouver de logement à temps, parlez-en tôt à l’ADIL du Val-de-Marne.

Certains locataires ne peuvent pas recevoir de congé pour vente sans qu’on leur propose un relogement. La loi protège notamment :

• le locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond ;
• le locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans, quand les ressources du foyer sont sous ce plafond.

Dans ces cas, le bail se renouvelle, sauf si le propriétaire propose un logement adapté à vos besoins et à vos possibilités, à proximité. La protection ne joue pas si le propriétaire est lui-même une personne de plus de 65 ans, ou si ses ressources sont sous le plafond. Les plafonds varient selon la composition du foyer et le lieu : Service Public les donne en tableaux.

Un congé peut aussi être contesté, même après le départ : quand une mention obligatoire manque, quand la lettre n’a été adressée qu’à l’un des signataires du bail, quand elle est arrivée moins de six mois avant l’échéance, ou quand le propriétaire n’a pas informé le locataire d’une vente plus avantageuse. Un congé frauduleux est puni d’une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

La contestation suit des étapes : lettre recommandée au propriétaire, puis conciliation devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, tous deux gratuits, enfin le juge des contentieux de la protection. Avant toute démarche, l’ADIL du Val-de-Marne conseille gratuitement les locataires comme les propriétaires.

Si vous n’achetez pas, le congé fixe une date de sortie, et le logement doit être rendu vide ce jour-là. L’état des lieux de sortie porte sur le logement et sur ses annexes : cave, box ou parking loués avec lui. Le guide pour rendre un logement vide à l’état des lieux de sortie détaille ce qui est attendu.

Six mois paraissent longs. Les deux premiers sont pris par la décision d’acheter ou non, et la recherche d’un nouveau logement occupe souvent la suite. Un calendrier possible :

• dès la réception du congé, relire le bail pour repérer la cave, le box ou le parking à rendre ;
• pendant les deux mois de l’offre, trier ce qui ne vous suivra pas, surtout si le prochain logement est plus petit ;
• dès que la date de départ est connue, l’écrire au propriétaire et convenir de l’état des lieux ;
• réserver le déménagement, puis l’évacuation de ce qui reste, quelques jours avant l’état des lieux, et demander si besoin une autorisation de stationnement pour le camion ;
• garder une marge avant le dernier jour du préavis, qui ne se déplace pas.

Si vous achetez le logement, la question ne se pose plus : vous restez chez vous, avec vos meubles.

Quand le prochain logement est plus petit, ou que le temps manque, une entreprise de débarras peut vider le logement en une intervention, cave et box compris, avant l’état des lieux. Marcel Débarras, basé dans le Val-de-Marne, vient voir le logement gratuitement avant de donner un prix : donnez la date de l’état des lieux dès le premier appel. À titre indicatif et sans valeur contractuelle, le débarras part de 35 € le m³ en accès standard et de 45 € le m³ en accès difficile ; le prix définitif est donné après la visite. Les pages débarras d’appartement et tarifs détaillent le déroulé et ce qui fait varier le prix.