Indivision successorale : vendre la maison quand les héritiers ne sont pas d’accord

Service Public le résume ainsi : les biens de la succession sont en indivision jusqu’au partage. Chaque héritier a des droits sur l’ensemble, à hauteur de sa part, mais aucun n’est seul propriétaire d’une pièce ou d’un objet. Les bénéfices et les pertes se répartissent selon les droits de chacun.

Cette situation n’est pas faite pour durer. Le Code civil pose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et que le partage peut toujours être demandé, sauf sursis ou convention (article 815). Chacun peut donc en sortir à tout moment, en cédant sa part ou en demandant le partage.

Le Code civil gradue les décisions selon leur poids.

• Seul : tout héritier peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de la maison, même sans urgence, comme des travaux qui la protègent (article 815-2).
• Aux deux tiers des droits : les actes d’administration, un mandat général d’administration, la vente de meubles pour payer les dettes de l’indivision, certains baux. Les autres héritiers doivent être informés, sinon la décision ne leur est pas opposable (article 815-3).
• À l’unanimité : tout acte de disposition qui ne relève pas de ces cas, dont la vente de la maison.

Les deux tiers se comptent en droits, pas en nombre d’héritiers.

Quand la vente bloque, l’article 815-5-1 du Code civil ouvre une voie aux héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits indivis.

• Ils expriment devant un notaire leur intention de vendre la maison.
• Dans le mois, le notaire fait signifier cette intention aux autres héritiers.
• Ceux-ci ont trois mois pour répondre. S’ils s’opposent ou ne se manifestent pas, le notaire le constate par procès-verbal.
• Le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente par licitation, c’est-à-dire aux enchères, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres héritiers.

L’argent obtenu ne peut pas être réemployé, sauf pour payer les dettes et les charges de l’indivision. La procédure est exclue quand la propriété de la maison est démembrée, par exemple entre un usufruitier et des nus-propriétaires, et quand l’un des héritiers est présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté du fait de son éloignement, ou sous un régime de protection (article 836).

Un autre article permet à un héritier d’être autorisé en justice à agir seul quand le refus d’un autre met en péril l’intérêt commun (article 815-5).

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, qui vise à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, a été publiée au Journal officiel du 8 avril 2026. Les articles du Code civil qu’elle modifie sont en vigueur depuis le 9 avril 2026. Pour une maison de famille, deux mesures comptent.

• La vente par un seul héritier, autorisée par le juge. L’article 815-6 permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou d’autoriser les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. La loi y ajoute qu’il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. Service Public précise que c’est possible lorsque l’urgence et l’intérêt commun le nécessitent. Ce n’est donc pas un droit de vendre seul, mais une décision du juge, au cas par cas.
• Le partage judiciaire réécrit. L’article 840, réécrit, garde les cas de partage en justice : quand un héritier refuse le partage amiable, quand des contestations s’élèvent sur la manière d’y procéder ou de le terminer, ou quand un partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans les cas où il doit l’être. L’article 841 réservait déjà l’action au tribunal du lieu d’ouverture de la succession ; la loi y ajoute que le juge commis aux opérations de partage peut aussi trancher les contestations et ordonner des ventes aux enchères, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Les autres articles de la loi portent, pour l’essentiel, sur les biens sans maître et les successions vacantes.

Des sites annoncent une vente à la majorité simple, ou une entrée en vigueur en 2027. Les textes lus sur Légifrance disent autre chose.

• La loi ne modifie ni l’article 815-3 ni l’article 815-5-1 : vendre la maison demande toujours l’accord de tous, ou la procédure des deux tiers avec l’autorisation du tribunal.
• La procédure aux deux tiers devant notaire que crée son article 6 complète une loi de 2017 qui vise les immeubles situés en Corse. Elle ne concerne pas une maison du Val-de-Marne.
• Ce qui entre en vigueur le 1er janvier 2027, c’est un décret du 18 octobre 2026 qui réforme la procédure de partage judiciaire, pour les instances introduites à partir de cette date et, sous conditions, pour certaines instances en cours.

Quand aucun accord n’est possible, chaque héritier peut demander le partage au tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession. Les héritiers doivent être représentés par un avocat. Pour les instances régies par le décret du 18 octobre 2026, si l’affaire n’est pas en état d’être jugée, le tribunal désigne un juge commis et un notaire commis, qui dispose de 18 mois au plus pour mener les opérations, et le tribunal ou le juge commis peut ordonner la vente aux enchères des biens difficiles à partager ; dans les autres, le Code de procédure civile laisse un an au notaire commis pour dresser l’état liquidatif. À tout moment, les héritiers peuvent abandonner la voie judiciaire et revenir à un partage amiable (article 842).

Avant d’en arriver là, deux voies plus simples existent.

• Céder sa part. L’héritier qui veut la vendre à une personne extérieure doit notifier aux autres, par acte de commissaire de justice, le prix, les conditions et le nom de l’acheteur. Ils ont un mois pour l’acheter à sa place (article 815-14).
• Signer une convention d’indivision. Établie par un notaire quand elle porte sur un immeuble, elle vaut pour cinq ans au plus, renouvelables, ou pour une durée indéterminée. Elle donne un cadre écrit le temps de préparer la vente.

La vente de la maison ne règle pas le sort de ce qu’elle contient. Les meubles sont eux aussi en indivision : les héritiers se les partagent, puis décident ensemble de ce qui est donné ou enlevé, car un débarras complet demande en pratique l’accord de tous les héritiers. Le jour de l’acte, la maison doit être remise dans l’état prévu au compromis : le guide pour vider une maison avant la vente aide à caler le calendrier.

Marcel Débarras, basé dans le Val-de-Marne, vient voir la maison gratuitement avant de donner un prix, avec la personne qui détient les clés. À titre indicatif et sans valeur contractuelle, le débarras part de 35 € le m³ en accès standard et de 45 € le m³ en accès difficile ; le prix définitif est donné après la visite. Faites valider le devis par tous les héritiers. La page débarras de succession décrit la démarche.