Vendre la maison d’un parent décédé : étapes, délais et notaire

Aucun texte n’impose d’attendre un délai minimal après le décès. Trois conditions comptent en revanche.

• Les héritiers qui vendent ont fait leur choix. Selon Service Public, vendre un bien de la succession vaut acceptation pure et simple, avec les dettes. Personne ne peut obliger un héritier à choisir pendant les quatre mois qui suivent le décès : celui qui hésite en parle au notaire avant de signer quoi que ce soit.
• Tous les héritiers sont d’accord. Tant que la succession n’est pas partagée, la maison leur appartient ensemble, en indivision, et sa vente demande l’unanimité.
• Le titre des héritiers existe. Le décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière interdit de publier une vente si le titre de celui qui vend n’a pas été publié avant elle. Pour des héritiers, ce titre est l’attestation de propriété immobilière.

La mise en vente peut donc se préparer tôt. La signature suppose que ces trois points soient réglés.

Le notaire est obligatoire dès que la succession comprend un bien immobilier. Il établit l’attestation de propriété immobilière, que Service Public définit comme l’acte notarié qui constate la transmission des biens immobiliers du défunt à ses héritiers. Une fois publiée au service de la publicité foncière, elle devient leur titre de propriété.

Le décret de 1955 fixe les délais :

• les héritiers doivent saisir le notaire dans les six mois du décès, faute de quoi leur responsabilité peut être engagée ;
• le notaire a ensuite quatre mois, à compter du jour où il a été requis, pour accomplir la formalité ;
• l’attestation n’est pas nécessaire si un acte de partage portant sur tous les immeubles de la succession est dressé et publié dans les dix mois du décès.

Les pages officielles ne donnent pas de montant type pour les frais. Demandez au notaire, dès le premier rendez-vous, une estimation écrite pour la succession comme pour la vente.

Le Code civil laisse aux héritiers qui détiennent les deux tiers des droits la gestion courante, mais pas la vente d’un immeuble : elle demande le consentement de tous (article 815-3). Mieux vaut donc s’accorder tôt, par écrit, sur le principe de la vente, le prix en dessous duquel on ne vend pas, et la façon de la conduire.

Un cas demande une attention particulière : la maison dont un conjoint survivant a l’usufruit. Le juge ne peut pas, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier (article 815-5). Le notaire dira ce que la répartition des droits permet.

Si un héritier refuse de vendre, la loi prévoit des recours : une procédure ouverte aux héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits, l’autorisation du juge dans certains cas d’urgence depuis une loi du 7 avril 2026, et en dernier lieu le partage judiciaire. Le guide sur l’indivision successorale les détaille. Tous prennent des mois : un accord reste la voie la plus courte.

La déclaration de succession se dépose dans les six mois du décès quand le défunt est décédé en France métropolitaine, et dans l’année dans les autres cas (article 641 du Code général des impôts). Un seul héritier peut la faire pour tous. Elle peut être confiée au notaire, mais les héritiers restent responsables devant l’administration. Un enfant du défunt en est dispensé si l’actif brut de la succession est inférieur à 50 000 € et qu’il n’a reçu que des dons déclarés ou enregistrés. Un retard expose à des intérêts et à une majoration.

Cette déclaration compte aussi pour la vente. La maison y figure pour sa valeur vénale, et c’est cette valeur qui servira plus tard de prix d’acquisition pour calculer une éventuelle plus-value : une raison de plus de la faire estimer avec soin. La valeur du mobilier y figure aussi ; le guide sur l’inventaire du mobilier de succession explique comment elle se fixe.

La promesse de vente doit être accompagnée d’un dossier de diagnostic technique, avec des diagnostics en cours de validité à sa date. Selon le bien, Service Public cite le constat amiante, le plomb, les termites, l’information sur la mérule, les installations de gaz et d’électricité de plus de quinze ans, le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques et, le cas échéant, l’audit énergétique. Mieux vaut les commander dès que la vente est décidée.

Que la maison soit confiée à une agence ou vendue autrement, le mandat et le prix se décident entre héritiers. Le compromis est signé par tous les vendeurs, ou par ceux qui les représentent. L’acquéreur non professionnel dispose ensuite de 10 jours calendaires pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre qui lui notifie l’acte.

Le compromis dit aussi ce qui reste dans la maison et quand elle doit être libre. Le guide pour vider une maison avant la vente détaille ce point.

L’acte de vente se signe chez le notaire, et l’acquéreur devient propriétaire à la signature. La présence physique des vendeurs n’est pas obligatoire : un héritier qui habite loin peut se faire représenter par une personne munie d’une procuration, ou comparaître par visioconférence devant le notaire.

Si la maison se vend plus cher que sa valeur au décès, la différence peut être imposée comme plus-value. Quelques règles officielles aident à s’y retrouver, sans remplacer le calcul du notaire :

• le prix d’acquisition retenu est la valeur inscrite dans la déclaration de succession, augmentée des frais payés, comme les frais de notaire et les droits d’enregistrement ;
• la durée de détention court à partir de l’ouverture de la succession, c’est-à-dire du décès, et les abattements pour durée de détention ne jouent qu’à partir de la sixième année ;
• l’exonération de la résidence principale vise la résidence principale du vendeur au jour de la vente, pas celle du parent décédé.

C’est le notaire qui établit la déclaration de plus-value et paie l’impôt pour le compte des vendeurs lors de l’enregistrement de l’acte.

Le débarras complet se place après la levée des conditions du compromis et avant la signature, avec quelques jours de marge. D’ici là, trois précautions :

• les meubles sont eux aussi en indivision : les donner ou les faire enlever se décide entre héritiers ;
• si un inventaire est prévu, il passe avant le débarras ;
• si la vente traîne, un logement non meublé et inoccupé depuis au moins douze mois au 1er janvier peut être soumis à la taxe sur les logements vacants dans les communes concernées.

Marcel Débarras, basé dans le Val-de-Marne, vient voir la maison gratuitement avant de donner un prix, avec un héritier ou la personne qui détient les clés. À titre indicatif et sans valeur contractuelle, le débarras part de 35 € le m³ en accès standard et de 45 € le m³ en accès difficile ; le prix définitif est donné après la visite. Donnez la date de signature dès le premier appel, et faites valider le devis par tous les héritiers. La page débarras de maison décrit l’intervention.